É a avaliação produzida ou utilizada em processo judicial para esclarecer o valor de mercado de um
imóvel ou outro aspecto patrimonial relevante.
Pode ser elaborada pelo perito nomeado pelo juízo ou apresentada pela parte por meio de parecer
técnico, conforme a posição processual do profissional. É comum em inventários, divórcios, execuções, desapropriações, ações possessórias, revisionais de aluguel, dissoluções societárias e apurações de haveres.

A avaliação normalmente identifica o valor de mercado, mas o objetivo pode ser valor de locação,
indenização, liquidação, garantia ou outra base expressamente definida.
Valor de mercado é a quantia mais provável pela qual o imóvel seria negociado, na data de referência,
entre partes independentes e adequadamente informadas. Valor venal fiscal, preço anunciado, custo de construção e valor contábil são conceitos diferentes e não devem ser tratados automaticamente como equivalentes.

O método deve ser escolhido conforme a finalidade, o tipo de imóvel e os dados de mercado
disponíveis.
Entre os métodos usuais estão o comparativo direto de dados de mercado, o evolutivo, o involutivo e a
capitalização da renda. Imóveis residenciais costumam permitir comparação com ofertas ou transações semelhantes; terrenos para incorporação, ativos de renda e imóveis especiais podem exigir análises complementares. A escolha precisa ser justificada no trabalho.

Localização, área, padrão, conservação, documentação, uso permitido, liquidez e oferta e demanda são fatores centrais na formação do valor.
Também podem influenciar o resultado a frente do terreno, topografia, vagas, idade aparente, qualidade construtiva, renda gerada, zoneamento, potencial construtivo, restrições ambientais, ocupação e situação registral. O peso de cada variável depende do segmento e do comportamento efetivamente observado no mercado local.

 A documentação varia, mas normalmente inclui matrícula atualizada, cadastro municipal, plantas ou
croquis, áreas construídas e informações sobre ocupação e finalidade do trabalho.
Também podem ser solicitados IPTU, convenção de condomínio, contratos de locação, certidões,
licenças, documentos rurais, estudos urbanísticos e registros de reformas. A ausência de algum
documento não impede necessariamente a análise, mas deve ser registrada como limitação e pode
afetar o grau de segurança da conclusão.

A vistoria é a regra recomendável porque permite confirmar as características reais do imóvel, mas a
possibilidade de avaliação sem acesso depende da finalidade e das limitações do caso.
Quando o imóvel não pode ser vistoriado, o profissional deve avaliar se existem elementos suficientes
para prosseguir, adotar premissas claramente identificadas e explicar o impacto da restrição. Em
trabalhos judiciais, a forma de realização da diligência também deve observar as determinações do juízo e o contraditório.

Não existe preço único: os honorários dependem do imóvel, da finalidade, da complexidade, da
documentação, da vistoria, do prazo e do nível de fundamentação exigido.
Uma avaliação residencial para negociação tende a ter escopo diferente de um trabalho destinado a
processo judicial, inventário, incorporação, grande área ou dissolução societária. A proposta deve
especificar o objeto, a data de referência, o produto final, as diligências, o prazo, as despesas e o valor dos honorários.

O prazo pode variar de poucos dias a várias semanas, conforme o acesso ao imóvel, a documentação e a complexidade da pesquisa de mercado.
Imóveis padronizados e com mercado ativo costumam permitir conclusão mais rápida. Grandes áreas,
imóveis rurais, ativos especiais, terrenos para incorporação e trabalhos judiciais podem exigir
levantamento documental, análise urbanística, diligências e tratamento de dados mais aprofundados. O prazo deve ser definido após a análise preliminar do escopo.

A avaliação retrata uma data específica e não possui validade econômica indefinida.
Alterações de mercado, conservação, ocupação, zoneamento, documentação, infraestrutura ou
condições econômicas podem justificar atualização. A decisão de reutilizar um trabalho anterior depende da finalidade e da estabilidade das premissas. Em processo judicial ou operação bancária, o juízo, a instituição ou a norma aplicável pode exigir avaliação atualizada.

A avaliação reduz o risco de negociar por preço incompatível com o mercado e fornece uma base
objetiva para a tomada de decisão.
Para o comprador, ajuda a identificar sobrepreço, baixa liquidez e limitações do ativo. Para o vendedor,
evita subavaliação e expectativas que prolonguem a exposição do imóvel. A avaliação não substitui a
análise jurídica, registral, urbanística ou ambiental, mas integra uma due diligence imobiliária mais
segura.

A avaliação deve ser realizada por profissional habilitado para o produto e a finalidade contratados,
com experiência no tipo de imóvel e no mercado pesquisado.
Corretores de imóveis podem elaborar Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica nos termos da
regulamentação do sistema COFECI-CRECI; engenheiros e arquitetos atuam dentro de suas atribuições profissionais. Em processo judicial, o juízo nomeia perito e as partes podem indicar assistentes técnicos.
Raphael Guerra atua em São Paulo como advogado de Direito Imobiliário, corretor e avaliador
imobiliário, além de auxiliar da Justiça cadastrado no TJSP sob o nº 82.255.